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Acquistare Casa: l’importanza della Caparra nell’acquisto

Nella formulazione della proposta per l’acquisto di un immobile di solito si versa come anticipo una somma di denaro a titolo di caparra.
Esistono principalmente due tipologie di caparra, quella confirmatoria e quella penitenziale. Se nella proposta non è specificato il tipo di caparra si ritiene sempre confirmatoria.

Nel caso di caparra confirmatoria se il contratto non viene adempiuto, la parte rimasta insoddisfatta può trattenere la caparra (se si tratta della parte che ha ricevuto la caparra) o pretendere una somma pari al doppio della caparra (se si tratta della parte che l’ha pagata). In entrambi i casi, oltre alla caparra si può chiedere anche il risarcimento del danno (sempre che si riesca a dimostrare che, dall’inadempimento contrattuale, è derivato un ulteriore danno).  

La caparra penitenziale è invece una somma di denaro prestabilita dalle parti e che sono disponibili a pagare in caso di recesso dal contratto. In questo modo viene escluso il ricorso al giudice o a richieste di risarcimento danni.

Con la  recente sentenza della Cassazione, sentenza numero 15815/2017, se nel preliminare di vendita viene previsto il pagamento della caparra e il promittente venditore, a seguito della risoluzione del contratto non restituisce all’acquirente l’acconto sul bene in oggetto, non è soggetto ad appropriazione indebita ma solo ad un inadempimento di tipo civilistico.

L’acquirente per tutelarsi ha solo la possibilità di avviare una causa civile volta ad ottenere la condanna – nei confronti del venditore – al versamento di tale importo, questo perché nel momento in cui si consegna la caparra al venditore, i soldi diventano di proprietà di questi e si confondono con il suo patrimonio. Per cui non ci può essere reato di appropriazione indebita nel non consegnare un bene proprio. Cercheremo di spiegare il motivo con parole semplici.

Il reato di appropriazione indebita si ha solo quando un soggetto non restituisce, al legittimo titolare, beni di proprietà di quest’ultimo che egli detiene provvisoriamente. Invece, nel momento in cui viene versata la caparra, si trasferisce la proprietà dei soldi dati. Con l’obbligo, di chi li prende, di versare una somma pari al doppio qualora non adempia il contratto. Tutto nasce, quindi, da un accordo siglato in un contratto. E, di conseguenza, se non si adempie il contratto – non restituendo la caparra – si compie solo un illecito civile (un inadempimento contrattuale). Nessun reato, quindi.

Se le parti adempiono correttamente alle prestazioni previste nel contratto, la caparra (sia quella confirmatoria che penitenziale) è imputata alla prestazione principale dovuta, cioè al pagamento del prezzo. Diventa cioè una sorta di anticipo.

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