Comprare casa, l’importanza del contratto preliminare
L’acquisto di una casa rappresenta una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona e per tutelare al meglio i cittadini, lo Stato richiede che il contratto sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato sulla materia: il notaio.
Molto spesso l’acquirente si rivolge al notaio di fiducia già all’inizio della trattativa in modo da poter valutare e analizzare insieme a lui ogni aspetto della trattativa. Nel sistema di compravendita immobiliare italiano generalmente l’acquisto di un immobile viene preceduto da un contratto preliminare di compravendita (compromesso) stipulato tra le parti con l’ausilio di un professionista incaricato (notaio, avvocato, immobiliarista).
Questa tipologia di contratto prevede degli obblighi, oneri e diritti in capo a ciascuna delle parti e principalmente riguardano la consegna del bene compromissato per il venditore, il pagamento del prezzo concordato per l’acquirente.
Come previsto dall’art.1325 c.c. deve contenere:
- L’accordo tra le parti
- La causa
- L’oggetto
- La forma
Il contratto preliminare si distingue dalla proposta d’acquisto poiché quest’ultima contiene impegni vincolanti per l’acquirente ma non per il venditore, che resta libero di valutare altre proposte e non garantisce che l’affare venga concluso.
Il preliminare, se ben redatto, prevede sempre un termine essenziale entro il quale le parti si impegnano alla stipula del definitivo, nonché le conseguenze per entrambe le parti circa il rifiuto alla sua stipula.
Con il contratto preliminare l’acquirente versa al venditore una caparra (caparra confirmatoria) in attesa della stipula dell’atto previsto.
Cosa succede se l’acquirente non vuole stipulare l’atto definitivo dal notaio?
La caparra confirmatoria potrà essere trattenuta dal venditore alla scadenza del termine previsto, così come la richiesta di immediata di restituzione dell’immobile eventualmente già concesso in possesso al promissario acquirente.
Un preliminare ben fatto prevede inoltre delle sanzioni ulteriori, di natura economica, in capo all’acquirente che si rifiuta di provvedere alla stipula dell’atto dal notaio. Tale soluzione non può però avvenire automaticamente, ma sarà necessario rivolgersi a un giudice per chiedere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dell’acquirente, oltre al risarcimento del danno.
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