IL DEPOSITO DEL PREZZO PRESSO IL NOTAIO ED IL PRELIMINARE TRASCRITTO

Con l’approvazione della Legge sulla concorrenza n. 124/2017, che ha modificato l’art. 1, comma 63 e seguenti della Legge 147/2013, ed entrata in vigore il 29 agosto 2017, il legislatore ha fatto un nuovo passo in avanti, che potrebbe non essere l’ultimo, nel percorso iniziato nel 1996, con l’introduzione dell’art. 2645 bis c.c.(trascrivibilità del preliminare), e proseguito con la Legge 122/2005( acquisti dal costruttore), finalizzato ad approntare previsioni legislative che possano garantire il pacifico acquisto di immobili, con particolare riguardo a quelli residenziali.

Cosi’ anche, facilitando l’acquirente nella fase preliminare e nella soluzione di situazioni rischiose, ottenere il risultato di favorire la ripresa del mercato immobiliare, compresso e reso complesso dalla perdurante crisi che, appunto, crea situazioni che possono avere effetti disincentivanti.

Infatti nell’iter, a volte semplice e breve ed a volte complesso e lungo, che dalla individuazione del cespite porta al trasferimento della sua proprietà, la parte acquirente deve essere considerata il contraente più debole.

Essa e’ infatti tenuta generalmente ad esborsi di denaro che, in quanto effettuati prima di aver ottenuto la proprieta’, sono connotati da un certo rischio, più o meno elevato, dipendente dalla affidabilita’ della sua controparte e dalla situazione economica-finanziaria della stessa, aspetto quest’ultimo da sempre di difficile valutazione ma che oggi introduce nella trattativa elementi di incertezza forse maggiori rispetto a quanto fosse in passato.

Tale rischio dovrebbe indurre ad individuare percorsi che poggino meno sulla fiducia e tengano piu’ in conto l’eventualita’ di sviluppi non favorevoli, per evitare gravi e pesanti conseguenze non solo sulle concrete possibilita’ di  perfezionamento dell’acquisto ma anche sulle possibilita’ reali di recupero di quanto sborsato, a titolo di caparra o acconti, in caso di inadempimento della parte venditrice, tenendo in debito conto anche il costo delle eventuali relative azioni legali.

A dire la verità il comma 142 della legge 124, non si riferisce solo agli atti che hanno per oggetto il diritto di proprietà o un diritto reale immobiliare  ma anche a quelli aventi ad oggetto  aziende, ma in questa sede mi riferiro’ unicamente al campo immobiliare, pur potendosi estendere alcune considerazioni al settore aziendale.

In ambito immobiliare la trascrivibilità del preliminare,ex art. 2645 bis c.c., assicura già una tutela sufficientemente ampia, idonea a garantire l’acquirente nella maggior parte dei casi nella fase preliminare, ma l’istituto non ha avuto l’attenzione ed il riconoscimento che merita, mi pare di poter dire soprattutto per il presunto costo, in quanto richiede un ulteriore atto notarile.

Ma non c’e’ garanzia senza costo, così come non c’e’ rischio senza costo ed in periodi difficili, come quello attuale, la spesa per la sicurezza delle contrattazioni non e’ mai troppa.

La resposabilita’ di tale scarsa diffusione va attribuita anche gli operatori del settore che non ne hanno dato opportuna divulgazione, forse proprio per non trovarsi difronte a resistenze dell’acquirente, piu’ attento al risparmio che alla sicurezza e forse non sensibilizzato opportunamente sui rischi reali dell’operazione che intende concludere..

La trascrizione del preliminare e’ pero’ un ottimo strumento, talvolta idoneo ad escludere i costi che inevitabilmente ha il deposito del prezzo presso il notaio, peraltro destinato ad un ambito temporale successivo, ed il legislatore, che questa estate e’ intervenuto con la legge 124,  avrebbe anche potuto potenziare questo istituto mentre introduceva nuove possibilita’ operative o, piu’ esattamente, rendeva percorribili quelle gia’ in essere ma mai rese attuabili.

Il contesto del mercato immobiliare e’ divenuto comunque molto dinamico, incerto ed articolato ed anche l’impulso alle vendite nell’ambito delle esecuzioni immobiliari e delle procedure concorsuali, derivante sia dalla situazione economica sia dai recenti provvedimenti legislativi in materia, ha reso possibili valutazioni diverse per l’acquirente, che potrebbe sentirsi piu’ al sicuro acquistando nei suddetti contesti, ove il cespite gli viene garantito libero da ogni gravame, preventivamente peritato anche sotto il profilo urbanistico e catastale, piuttosto che a libero mercato.

Non è quindi un caso che il legislatore sia intervenuto con la legge 124 nel corso di questo anno, nel quale il contesto sopra delineato appare di tutta evidenza, cosi’ come il fatto che la soluzione delle diffcolta’ del mercato immobiliare e’ lontana, ed appare  altresi’ evidente che i rischi sono destinati a crescere con le difficolta’ economiche dei proprietari/venditori, a causa delle minusvalenze che essi realizzano dovute alla riduzione dei prezzi realizzabili..

Si è voluto cioe’ fornire un ulteriore strumento per rendere piu’ sicure le trattative e quindi favorire il mercato immobiliare e quello delle aziende, che e’ il motore di ogni possibile ripresa economica.

Spesso le trattative presentano aspetti e situazioni che non si riesce a risolvere nella fase preliminare e che richiedono di essere gestite invece in sede di stipulazione del contratto definitivo, preceduto o meno che sia da un preliminare anche trascritto, e quindi in quel momento si dovranno adottare ulteriori cautele.

Possiamo fare alcuni esempi di situazioni che consigliano che l’erogazione delle somme costituenti il prezzo, o il suo saldo, sia accompagnata da particolare attenzione, pur volendosi comunque conseguire, in quel momento, il passaggio di proprietà:

1) presenza di un pignoramento o di una ipoteca; il prezzo quindi dovrà essere pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità previa estinzione di ogni relativo debito anche mediante utilizzazione del prezzo stesso;

2) presenza di prelazioni legali; il prezzo verra’ pagato quando sarà venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione;
3) immobile non agibile; il prezzo verra’ essere pagato con l’ottenimento di tale agibilità;
4) casa non libera da persone e cose; anche in questo caso l’acquirente non provvedera’ all’immediato pagamento dell’intero o di parte del prezzo, ma solo alla liberazione nei termini pattuiti;
5) presenza di debiti del venditore, quali le spese condominiali; anche in questo caso l’acquirente salderà o direttamente al condominio oppure ad avvenuto pagamento da parte del venditore utilizzando risorse proprie oppure la quota di prezzo eventualmente ricevuta;

6) rischio di iscrizione o trascrizione di nuovi gravami nel periodo intercorrente fra la data di stipulazione e quella di trascrizione dell’atto.

Quest’ultimo rischio viene di norma superato dalla rapidità con la quale il Notaio esegua la pubblicità, ma tale rapidità puo’ essere pregiudicata dal fatto di dover risolvere contemporaneamente alcune delle altre problematiche evidenziate nei punti precedenti.

In tutti questi casi l’incarico di provvedere alle incombenze realtive puo’ essere affidato al notaio, anche mediante deposito allo stesso dei relativi importi, curando che tutte quelle incombenze abbiano soluzione prima di utilizzare il denaro affidatogli dall’acquiirente.

La Legge 124/2017 sopra citata da’ facoltà, qualora anche una sola delle parti ne faccia richiesta, di depositare il prezzo, o il saldo del prezzo, presso il Notaio convenendo le modalità in base alle quali il Notaio, successivamente, dovra’ operare e  provvedere alla erogazione del prezzo, od alle erogazioni se piu’ saranno le incombenze affidategli.

Come detto è una facoltà e non un obbligo, ma è sufficiente che una delle parti ne faccia richiesta perche’ risulti obbligatoria per tutti.

Perche’ questo deposito possa essere eseguito, gli assegni od i bonifici dovranno essere a nome del Notaio, che curera’ che le relative somme vengano depositate o accreditate in un conto appositamente aperto ai sensi della Legge 147/2017.

Tali somme, cosi’ versate, si intenderanno per legge “segregate”, il che significa che le stesse non faranno parte del patrimonio del Notaio, non cadrebbero nella sua eventuale successione, non faranno parte della sua eventuale comunione legale e saranno indifferenti sia alle vicende personali del Notaio, sia a quelle del venditore a cui, da ultimo, sono destinate; sono quindi impignorabili da parte dei creditori del venditore.

Quest’ultimo aspetto è importante in quanto realizza anche una tutela indiretta per il venditore, che è messo in condizione di gestire al meglio le risorse ricavate dalla vendita ed anche sara’ sicuro che i mezzi di pagamento utilizzati dall’acquirente non riserveranno sorprese.

E’ evidente che per ottenere tutti questi risultati occorre una appropriata tecnica contrattuale ed accordi ben chiari e congegnati, con un incarico molto preciso al Notaio sui comportamenti da tenere.

Ovviamente tutto ciò ha un costo ma, come detto, non è possibile avere sicurezze e contemporaneamente non subirne il costo.

C’e’ infine da precisare che i conti sui quali le somme saranno segregate saranno improduttive di interessi sia per il venditore sia per l’acquirente sia, infine, per il Notaio, cosa che potrebbe comportare qualche inconveniente, normalmente di poco conto dati gli attuali tassi di interesse, specie nei casi in cui il venditore abbia un mutuo da estinguere e l’acquirente uno da stipulare e da garantire con ipoteca.

Tutto dipendera’ dalla rapidita’ con la quale il Notaio si attivera’ o si potra’ attivare dopo la stipulazione, anche in base alla complessita’ del compito affidatogli.

Eraldo Scarano

Notaio in Ravenna